Quando chega o “mês de aniversário” do contrato, muita gente fica insegura: qual percentual aplicar, qual índice usar e o que fazer se o número vier alto (ou até negativo). Entender o índice de reajuste de aluguel evita conflito, dá previsibilidade e deixa a conversa mais transparente para as duas partes.
Além disso, o reajuste não é “aumento aleatório”. Ele é uma correção prevista em contrato para acompanhar a inflação medida por um indicador escolhido. Em outras palavras, o índice de reajuste de aluguel serve para manter o valor do aluguel atualizado ao longo do tempo, sem depender de negociações desgastantes todo ano.
O que é o índice e por que ele existe
O indexador é um número calculado por uma instituição (como FGV ou IBGE) que mede a variação de preços em um período. Na prática, ele funciona como “régua” para atualizar o aluguel na data prevista.
A Lei do Inquilinato permite que as partes combinem o valor e também incluam ou modifiquem a cláusula de reajuste por acordo. Ou seja, a escolha do índice de reajuste de aluguel nasce do contrato — e não de uma vontade unilateral depois.
Quais índices costumam aparecer em contratos
O mais conhecido no mercado é o IGP-M, calculado pela FGV e muito usado em reajustes contratuais, inclusive de aluguéis. Ainda assim, em alguns contratos você pode ver IPCA (do IBGE) ou outros indicadores de inflação, dependendo do perfil do imóvel e do que foi negociado.
Aqui vai o ponto mais importante: independentemente de qual indicador você use, ele precisa estar claro no contrato (nome do índice e como será apurado, normalmente pelo acumulado de 12 meses). Isso reduz dúvida e evita discussão na hora de aplicar o índice de reajuste de aluguel.
Quando o reajuste pode ser aplicado
Mesmo com o índice definido, existe uma regra de periodicidade mínima: cláusulas de reajuste ou correção com intervalo menor que um ano são nulas. Para referência oficial, você pode consultar a Lei nº 10.192/2001 (regras de correção monetária).
Se o contrato não tiver cláusula de reajuste, o proprietário não pode “inventar” um percentual. O caminho correto é negociar um aditivo com o inquilino (de comum acordo) ou, quando houver defasagem relevante, avaliar as medidas cabíveis previstas em lei e no contrato.
Para quem administra imóveis para alugar, essa organização é vital: você padroniza processos e reduz ruído com diferentes inquilinos, seja em aluguel de apartamento ou em imóveis comerciais.
Como calcular o novo valor (passo a passo)
A conta é simples, desde que você use o percentual certo (normalmente o acumulado do índice no período previsto no contrato). Em seguida, aplique a fórmula:
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação do índice)
- Encontre o percentual do índice no período (ex.: 6,20% em 12 meses).
- Converta para fator: 1 + 0,062 = 1,062.
- Multiplique pelo aluguel atual.
- O resultado é o novo valor a partir da data-base.
Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com variação de 6,20% → R$ 2.000 × 1,062 = R$ 2.124.
Se o índice acumulado for negativo, a matemática também é: o resultado tende a reduzir o valor. Nessa situação, vale checar com cuidado o que o contrato prevê e, principalmente, manter a comunicação clara para evitar atrito.
Dúvidas comuns sobre reajuste (FAQ)
O índice de reajuste de aluguel é obrigatório?
Não. O contrato pode existir sem reajuste previsto, embora isso costume gerar renegociação frequente. Quando há cláusula, o índice de reajuste de aluguel vira a referência objetiva para atualização anual.
Posso trocar o índice no meio do contrato?
Pode, desde que seja por acordo entre as partes (aditivo contratual). A Lei do Inquilinato permite inserir ou modificar a cláusula por consenso. O ideal é fazer isso por escrito e definir a nova data-base de forma clara.
Existe diferença entre “reajuste” e “revisão” do valor?
Sim. Reajuste é a correção periódica pelo índice previsto. Revisão é ajuste para aproximar o valor do mercado quando houver defasagem relevante. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de pedir revisão judicial após três anos de vigência do contrato (ou do último acordo), caso não haja consenso.
O reajuste muda as garantias do contrato?
O índice atualiza o valor do aluguel, então ele pode impactar a análise de capacidade de pagamento e até a escolha de garantia na renovação. Por isso, em alguns cenários, faz sentido discutir alternativas como seguro fiança ou modalidades mais flexíveis, como aluguel sem fiador e sem caução, sempre respeitando o que foi pactuado.
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Conclusão — Mota Empreendimentos Imobiliários
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