Contrato de aluguel não é só papel — é segurança
Quem já passou por uma experiência de locação mal conduzida sabe: a falta de clareza entre as obrigações de locador e locatário pode gerar dores de cabeça, prejuízos e conflitos desnecessários. Por isso, entender o papel de cada parte em um contrato de aluguel é essencial para uma relação saudável e segura — tanto para quem oferece o imóvel quanto para quem vai ocupá-lo.
Neste artigo, vamos destrinchar, em linguagem acessível e com base legal, o que é responsabilidade de cada lado, como evitar problemas e como garantir uma experiência tranquila para ambos.
Quem é quem: o básico que todo contrato precisa deixar claro
- Locador: é quem cede o uso do imóvel — ou seja, o proprietário ou seu representante legal.
- Locatário: é quem aluga o imóvel para uso residencial ou comercial, mediante o pagamento de um valor acordado (aluguel).
Ambos assinam o contrato de locação, que pode ser formal (escrito) ou verbal. No entanto, recomenda-se sempre o contrato escrito, com cláusulas claras e cláusula de reajuste, prazos e condições específicas.
Principais deveres do locador
O locador, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), deve:
- Entregar o imóvel em condições de uso (habitável, com instalações funcionando);
- Garantir o uso pacífico do imóvel durante a vigência do contrato;
- Fornecer recibos e documentos necessários ao locatário;
- Arcar com despesas extraordinárias de condomínio (reformas estruturais, fundo de reserva etc.);
- Registrar o contrato quando exigido pela modalidade (especialmente em contratos com fiança bancária ou seguros);
- Cumprir prazos de aviso prévio em caso de retomada legal do imóvel.
Principais deveres do locatário
Já o locatário deve:
- Pagar o aluguel em dia, conforme contrato;
- Zelar pela boa conservação do imóvel;
- Comunicar qualquer dano ou necessidade de reparo urgente;
- Permitir a vistoria, com aviso prévio, caso o locador deseje vender o imóvel;
- Devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, com reparos de uso natural;
- Pagar despesas ordinárias de condomínio (água, luz, manutenção rotineira);
- Informar se for se ausentar do imóvel por períodos prolongados.
Essas obrigações valem tanto para imóveis residenciais quanto comerciais e devem estar claras em contrato para evitar mal-entendidos.
Garantias de locação: fiador, seguro fiança ou caução?
Outro ponto que gera dúvidas entre locador e locatário é: como garantir que o pagamento será feito? A legislação permite três formas principais de garantia:
- Fiador: pessoa física com imóvel próprio que assume a dívida em caso de inadimplência;
- Seguro fiança: contratado pelo locatário junto a seguradoras especializadas;
- Caução: geralmente equivalente a 3 aluguéis, depositada em conta conjunta.
Importante: o contrato não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente — prática considerada abusiva pela Justiça.
Quem paga o quê: despesas e responsabilidades
É comum surgirem dúvidas como: “quem paga o conserto da pia quebrada?” ou “quem paga o IPTU?”. Veja a divisão legal e prática:
Locador:
- IPTU (exceto se transferido contratualmente);
- Taxas de incêndio (onde houver);
- Reformas estruturais (hidráulica, elétrica geral, telhado);
- Fundo de reserva do condomínio.
Locatário:
- Contas de consumo (água, luz, gás, internet);
- Pintura final (se prevista em contrato);
- Reparos de uso (torneiras, chuveiros, interruptores);
- Manutenção de jardim, quintal ou garagem.
Essa divisão evita conflitos e garante previsibilidade para ambos os lados.
Revisão e reajuste: o que muda no valor do aluguel?
Todo contrato de locação pode prever:
- Reajuste anual (geralmente atrelado ao IPCA ou IGP-M);
- Revisão do valor de mercado após 3 anos de contrato.
É fundamental que locador e locatário estejam cientes dessas cláusulas e as atualizem conforme os índices econômicos para manter o equilíbrio contratual.
E se houver atraso no pagamento?
Em caso de inadimplência, o locador pode:
- Notificar extrajudicialmente;
- Cobrar multa e juros (desde que previstos);
- Ingressar com ação de despejo judicial após 30 dias de inadimplência.
Já o locatário pode:
- Negociar parcelamento diretamente com o locador;
- Propor aditivo contratual temporário (em casos justificados);
- Usar a caução, em último caso, com acordo mútuo.
A melhor saída é sempre a negociação amigável e documentada.
Locação em Curitiba: valorização e segurança jurídica
Na capital paranaense, os contratos de locação têm se tornado mais estruturados nos últimos anos, em parte pelo fortalecimento de boas práticas e presença de profissionais capacitados.
Além disso, o mercado local valoriza:
- Regiões com boa infraestrutura e transporte público;
- Bairros com áreas verdes, como Parolin, Boa Vista e Santa Felicidade;
- Proximidade com polos universitários e hospitais;
- Facilidade de acesso à região metropolitana, como Campo Largo ou São José dos Pinhais.
Esses fatores aumentam a atratividade tanto para locador quanto para locatário, com alta liquidez e contratos mais sólidos.
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- Contratos personalizados com assessoria jurídica inclusa;
- Seleção criteriosa de inquilinos;
- Gestão de pagamentos, manutenção e repasses;
- Suporte contínuo para locadores e locatários.
É a solução ideal para quem quer alugar com tranquilidade, clareza e respaldo legal.
Conclusão: contrato claro é relação tranquila
A relação entre locador e locatário não precisa ser marcada por insegurança ou desconfiança. Quando os direitos e deveres de ambos estão definidos, documentados e respeitados, o contrato vira um elo de confiança — e não um campo de batalha.
Ao alugar um imóvel, busque sempre:
- Ler e entender todas as cláusulas;
- Formalizar acordos por escrito;
- Contar com o apoio de especialistas no mercado.
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